住房公积金贷款业务操作规程(试行)

来源:时间:2018-01-17

                         

 住房公积金贷款业务操作规程(试行)   

第一章   

 

第一条  为了进一步规范住房公积金贷款(以下简称贷款)业务,防范贷款风险,维护借贷双方权益,提高贷款的管理服务效能,根据《嘉峪关市住房公积金贷款管理办法》并结合贷款工作实际,特制定本规程。

第二条  住房公积金贷款严格遵循风险控制和住房公积金缴存义务与申请使用住房公积金贷款权利对等原则。

第三条  本规程适用于嘉峪关市住房公积金管理中心(以下简称“市中心”)及酒钢集团公司分中心(以下简称分中心)

第四条 市中心负责本市住房公积金贷款业务的管理和监督。分中心负责酒钢集团公司住房公积金贷款业务的管理和监督。

住房公积金贷款业务由市中心及分中心委托有关商业银行(以下简称委托银行)承办,并与受委托银行签订委托合同。

第五条 住房公积金贷款只能用于购买合法取得土地使用权及房屋所有权的住房和建造、翻建、大修自住住房。

第二章  贷款对象和条件

 

第六条  凡正常缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的缴存职工,因购买、建造、大修自住住房资金不足,均可申请公积金贷款。

第七条  借款人具备的条件:

(一)具有本市常住户口或有效居留身份;

(二)借款人或所在单位建立住房公积金制度,并正常连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上;

(三)收入稳定,有偿还贷款本息的能力;

(四)有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同协议或其他批准资料;

(五)购买首套、二套住房不低于规定比例的首付款;

(六)征信系统记录近两年内无重大不良信用记录,征信记录连续逾期未超过3期或累计逾期未超过6期且社会信用体系显示信用良好;

(七)申请人名下无其他未结清住房公积金贷款;

(八)不存在配偶、直系亲属关系的购房人共同购买住房,申请办理公积金贷款时,按照借款人占有比例核定贷款金额,房屋整套抵押;

(九)中心或分中心规定的其他条件。

第八条  借款人有下列情形之一的,不予贷款:

(一)已给他人提供住房公积金贷款担保的;

(二)停缴、欠缴住房公积金的;

(三)购买期房自签订购房合同之日起超过三年;购买现房自签订购房合同之日起超过三年且取得不动产权证书超过60日的;购买二手住房交易过户后,取得《不动产权证书》超过6个月的;

(四)借款人或其配偶原有贷款本息尚未还清影响其偿还能力的;

(五)偿还能力达不到规定要求的;

(六)住房公积金账户被法院冻结的;

(七)征信系统记录近两年内有重大不良信用记录、逾期连续超过3期或累计逾期超过6期且社会信用体系显示信用不良的;

 

第三章贷款所需要件资料

 

第九条  借款人申请住房公积金贷款,须提供下列证明材料:

(一)购买期房申请贷款须提交的资料

1.借款人及共有人身份证原件、复印件。户口不在本市需提供本市有效期内居住证原件及复印件;

2.经房管部门备案或网签的购房合同、购房协议或其它批准的文件原件;

3.购房首期付款的发票或其他有效票据原件及复印件;

4.商品房预售许可证复印件;

5.预售登记审批表原件;

6.婚姻状况证明;

7.房产部门出具的家庭房产信息调查表(自出具之日起30日内有效);

8.夫妻双方工资流水或收入证明(企业职工提供近6个月的工资流水),并提供劳动合同原件及复印件;

9.开发商名称、开户银行及银行账号(盖开发商公章);

10.个人征信查询回复函(自出具之日起30日内有效);

11.市中心分中心要求提供的其他资料。

注:购买期房自签订购房合同之日起3年内申请住房公积金贷款。

(二)购买现房申请贷款须提交的资料

1.借款人及共有人身份证原件、复印件。户口不在本市需提供本市有效期内居住证原件及复印件;

2.经房管部门备案的购房合同(现售)、购房协议或其它批准的文件原件;

 3.购房全款发票、契税发票原件及复印件;

4.商品房预售许可证复印件;

5.《不动产权证书》或《房屋所有权证》原件及复印件;

6.婚姻状况证明;

7.房产部门出具的家庭房产信息调查表(自出具之日起30日内有效);

8.夫妻双方工资流水或收入证明(企业职工提供近6个月的工资流水),并提供劳动合同原件及复印件;

9. 开发商名称、开户银行及银行账号(盖开发商公章);

10.个人征信查询回复函(自出具之日起30日内有效);

11.市中心或分中心要求提供的其他资料。

(三)购买二手房申请贷款提交的资料

1.借款人及共有人身份证原件、复印件。户口不在本市需提供本市有效期内居住证原件及复印件;

2.过户到购房人名下的《不动产权证书》原件及复印件(取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》6个月内);

3.购房全款发票、契税发票原件及复印件;

4.存量房屋买卖合同原件;

5.婚姻状况证明;

6.房产部门出具的家庭房产信息调查表(自出具之日起30日内有效);

7.夫妻双方工资流水或收入证明(企业职工提供近6个月的工资流水),并提供劳动合同原件及复印件

8.售房人身份证复印件及其名下银行储蓄卡原件及复印件或购房人名下银行储蓄卡原件及复印件;

9.个人征信查询回复函(自出具之日起30日内有效);

10.市中心或分中心要求提供的其他资料。

   (四)棚户区改造原地回迁安置房申请贷款所需资料

1.借款人及共有人身份证原件、复印件。户口不在本市需提供本市有效期内居住证原件及复印件;

2.婚姻状况证明;

3.经房管部门备案的购房合同、购房协议或其它批准的文件原件;

4.商品房预售许可证复印件;

5.预售登记审批表原件;

6.拆迁安置协议原件及复印件;

7.个人征信查询回复函(自出具之日起30日内有效);

8.夫妻双方工资流水或收入证明(企业职工提供近6个月的工资流水),并提供劳动合同原件及复印件;

9.中心或分中心要求提供的其他资料。

(五)异地购房贷款

职工在异地购买住房的,可以向市中心或分中心申请住房公积金贷款,并提供相关资料;也可以向购房所在地公积金管理中心申请住房公积金贷款,市中心或分中心要积极协助提供职工缴存住房公积金证明,协助调查还款能力和个人信用等情况。

本市以外缴存职工在嘉峪关市购买住房办理公积金贷款的,按照《嘉峪关市住房公积金异地贷款实施细则》执行。

第十条  缴存职工直系亲属、共同产权人购房的,须提供家庭成员关系证明。

 

第四章  商业住房按揭贷款转住房公积金贷款

第十一条  商转公具备的条件:                

1.缴存职工在本市缴纳住房公积金且所购住房在本市,申请贷款时住房公积金账户处于正常缴存状态且住房公积金连续、足额缴存6个月(含)以上;

2.经原商业贷款银行同意;

3.申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力;

4.原商业贷款须是住房按揭贷款,所购房产性质为自住住房;

5.还款须满一年或一年以上,个人征信显示近两年内无连续超过3期或累计超过6期违约记录;

6.申请人及共同申请人(含配偶)除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的住房公积金贷款;

7.组合贷款不能申请商业贷款转住房公积金贷款;

8.申请人同意提供市中心、分中心认可的贷款担保方式;

9.符合住房公积金贷款条件。

第十二条  商转公提供的材料:

1.《商业银行购房按揭贷款转住房公积金贷款申请表》1份;

2.原贷款银行出具的近12期还款明细,并加盖银行印章;

3.原《商品房买卖合同》、购房发票原件及复印件各1份、与商业银行签订的《借款合同》原件及复印件1份;

4.商业贷款购买的房源为二手房,须提供原房屋评估报告原件、存量房屋买卖合同复印件及全款发票、契税发票的原件、复印件;

5. 个人征信查询回复函(自出具之日起30日内有效);

6.房产部门出具的家庭房产信息调查表(自出具之日起30日内有效);

7.夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件各1份;

8.离异人员提供离婚证(法院民事调解书或判决书,附带法院送达或出具的判决生效证明)原件及复印件1份;

9. 夫妻双方工资流水或收入证明(企业职工提供近6个月的工资流水),并提供劳动合同原件及复印件;

10.银行出具的借款人申请商转公当日的贷款余额单;

 

第五章贷款额度、贷款期限、利率

 

第十三条  贷款额度应同时符合下列标准:

1.单缴存职工贷款额度最高不超过40万元;双缴存职工家庭贷款额度最高不超过50万元;商转公贷款额度除执行上述标准外,最高不超过原商业贷款剩余本金。

2.不高于借款人还款能力(月还款额原则上不超过职工工资收入的50%-60%);

3.二手房贷款金额原则上不高于所购房屋总价(以税务部门房产计税基数为准)的60%;超过60%的贷款须追加公积金担保人。

4.不高于市住房公积金管理委员会确定的贷款最高限额。

第十四条  贷款期限

贷款期限最短为1年,最长期限为30年且不得超过国家规定的法定退休年龄后五年,同时不得超过抵押房屋土地使用的终止日期。

注:贷款期限、贷款金额的计算需要提供借款人及共有人的身份证原件、购房合同及首付款发票原件(企业职工除上述资料外还需提供劳动合同原件及近6个月工资流水)。

第十五条  贷款利率

贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行,遇到国家调整贷款利率,于次年11日执行新的贷款利率。

 

第六章  贷款担保

 

第十六条  担保方式。借款人申请住房公积金贷款,应当提供具有法律效力的担保方式,担保方式由借款人根据实际情况从下列方式中选择。

(一) 以所购房产抵押

以所购房产抵押为贷款担保方式的,所抵押房屋为整体抵押;房产抵押期间,抵押人不得转让、重复抵押或以其他方式处分抵押物。

(二)现房抵押

借款人购买的自住住房不具备以所购房屋作抵押条件的,可申请用借款人名下现有住房抵押。

(三) 住房公积金保证

住房公积金保证贷款担保方式为足额担保,担保人承担连带担保责任。

借款人配偶及担保人在市中心或分中心开立住房公积金账户的,可以作为保证人之一。

保证人在担保期间,不得提取账户内的住房公积金存储额或为他人重复担保。

借款人不按期归还贷款本息的,市中心、分中心可以申请司法划扣借款人及保证人住房公积金账户金额用于偿还借款本息(含罚息)。

(四) 房产抵押与住房公积金保证组合担保

1.房产抵押与住房公积金保证组合贷款,房产抵押部分不超过贷款总额的70%,其余贷款以住房公积金保证,保证金额为足额担保;

 2.房产抵押期间,抵押人不得转让、重复抵押或以其他方式处置抵押物。

(五) 置业担保

担保金额必须达到贷款额度的100%。置业担保公司审核同意担保的,置业担保公司承担连带清偿责任。

第七章贷款审批程序和审贷小组职责

 

第十七条  住房公积金贷款审批为三级审批:贷款初审、贷款复审、审贷小组集体终审。

第十八条  审贷小组成员的组成及职责。审贷小组由市中心、分中心主任或相关负责人为组长、相关部门负责人或业务人员为成员,召开审贷会议,集体审批确定借款人贷款的年限和金额。

 

第八章    抵押物的设定和贷款办理程序

 

第十九条  抵押物的设定原则。申请住房公积金贷款原则上只能以所购期房作抵押,对所购期房不具备抵押条件或异地购房的,可以选择借款人名下现有住房作为抵押物。

以借款人名下现有自住住房为抵押物的,所抵押的房屋须具备抵押条件,现有住房抵押贷款比例不高于该房屋评估价值的60%,未满足贷款金额部分可选择追加住房公积金保证担保。

第二十条  贷款办理程序。借款人资料齐全,市中心或分中心自受理之日起在10个工作日内做出准予贷款或不予贷款的决定并通知本人,住房公积金贷款按照下列程序办理:

(一)贷款初审。借款人提出借款申请并提供所需贷款资料;

1.贷款申请:市中心、分中心、担保公司贷款初审人员对借款人的征信情况及借款的合法性、真实性、安全性、偿还能力、借款人身份、住房公积金缴存情况、经济收入等情况进行全面深入贷前调查,核对所有复印件与原件的真实性,并在复印件上加盖“与原件相符”印章,初步确定贷款年限和贷款金额。

贷款初审人员对借款人提供的资料真实性、时效性负责,并承担调查失误和审核失准的责任。

2.贷款面谈、面签。市中心、分中心贷款初审人员对借款人借款意愿及还款能力进行面谈,并填写《住房公积金个人住房贷款面谈笔录》;

3.贷款资料的填写。市中心、分中心贷款初审人员对借款人的资料初审通过后,填写住房公积金贷款资料清册。

(二)贷款复审

1.市中心、分中心贷款复审人员对借款人提供的借款资料进行复核,同时对贷款的真实性、合法性、规范性负责,并加盖复审人印章。对贷款的合规性提出明确审查意见;

2.核实借款人担保情况。以房产抵押的核实房产抵押情况;住房公积金保证的,应核实保证人身份及住房公积金缴存情况;房产抵押与住房公积金保证组合担保,应核实住房公积缴存和房产抵押有关情况;置业担保贷款,应核实住房公积金缴存和置业担保公司担保有关情况。贷款复审人员对借款人和抵(质)押物的真实性负责,并承担审查失误和审核失准的责任。

(三)审贷小组终审。市中心、分中心审贷小组,对经过初审和复审的借款资料进行逐笔审核,最终确定贷款额度和期限,并对贷款的程序是否完整,各环节处置是否合规进行监督。审贷小组对贷款初审和复审环节及抵押物的落实承担监督管理的责任。

(四)借款协议签订、办理房产抵押手续

1.以所购期房为抵押物的。由市中心或分中心同借款人(抵押人)签订《住房公积金贷款房产抵押协议》,由开发商和抵押人共同到房地产管理部门和不动产登记局办理抵押登记手续。

2.现房为抵押物的。借款人首先办理房产评估,持《房产评估报告》和《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》,到中心或分中心签订《住房公积金贷款房产抵押协议》,由市中心、分中心委托抵押人到房产部门和不动产登记局办理抵押登记手续。

3.住房公积金保证。借款人及担保人持借款资料到市中心、分中心办理担保协议面签手续;

4.房产抵押与住房公积金保证组合担保。由市中心或分中心同借款人(抵押人)签订《住房公积金贷款房产抵押协议》,协议的签订必须完整、准确、真实、规范,由开发商和抵押人共同到房产部门和不动产登记局办理抵押登记手续。住房公积金保证担保部分,担保人与市中心、分中心签订担保协议;

5.置业担保。由担保公司、借款人(抵押人)和配偶签订《个人房产抵押合同》、《住房公积金个人住房贷款委托担保合同》、《授权委托书》、《个人住房公积金贷款置业担保书》,合同的签订必须完整、准确、规范,由担保公司经办人和抵押人共同到房产部门和不动产登记局办理抵押登记手续。

(五)贷款台账的建立和借款人信息及电子档案的录入

1.贷款台账的建立。市中心、分中心贷款初审人员,根据审批通过的借款资料,逐笔登记建立借款人台账。

2.借款人信息及电子档案的录入。市中心、分中心贷款复审人员,根据审批通过的借款资料,录入借款人信息和抵押信息并扫描借款人电子档案。

(六)贷款发放

1.经市中心、分中心审批准予发放贷款的,借款人凭市中心或分中心出具的委托通知书、借款人身份证原件、购房合同原件(二手房提供不动产登记证或房屋产权证原件、契税发票、借款人名下银行储蓄卡)付款发票原件及复印件,到市中心或分中心委托贷款银行签订《住房公积金借款合同》,办理放款手续。

注:信贷员自收到所抵押权属证书之日起3个工作日内通知借款人办理放款手续,如借款人自接到公积金中心放款通知15个工作日内未按时办理放款手续,则视为该借款人放弃本次贷款申请,如借款人确有特殊情况无法按时办理的,应告知公积金中心工作人员,可延期办理。

2.受委托银行应按照市中心或分中心审批的借款人、贷款额度、贷款期限、担保方式发放贷款,不得向市中心或分中心批准以外的单位和个人发放住房公积金贷款。

(七)抵押证的交接、保管、注销

1.抵押证书的领取

市中心、分中心指定专人负责到不动产登记中心领取不动产登记抵押证书,并做好登记手续;

2.抵押证书的交接

贷款发放后,由信贷员统一将抵押证书编号登记,交由专人保管;

3.抵押证书的注销

借款人贷款还清后,信贷员确认销户后方可办理抵押证书注销手续;办理注销手续时,由借款人(领证人仅限借款人和配偶)携带身份证原件办理抵押证领取手续并在纸质台账上签字确认,电子档案由信贷员注销。

 

第九章工作流程    

 

初审岗贷款初审→复审岗贷款复审→终审岗贷款终审→审贷会讨论→抵押证收押→签订委贷通知→银行签约→结算中心提交→审核中心审核并发放贷款、打印网银回单。

 

第十章  贷款偿还及贷后管理

 

第二十一条  贷款偿还

(一)借款人应按借款合同中约定的月还款本息偿还贷款,并授权市中心、分中心按月从借款人约定的还款账户中划扣,在贷款未还清前不得停止授权;

(二)借款人在取得借款的次月起,在放款对应日前将应偿还的贷款本息足额存入还贷账户,银行扣款日即放款对应日;

() 借款人可申请将本人及配偶账户住房公积金余额用于按月划转偿还住房公积金贷款本息,与市中心、分中心签订按月划扣还款协议,不足部分从借款人约定的银行卡中划扣;也可自贷款发放之日起满一年,申请按年提取借款人和配偶的公积金账户余额提前部分偿还贷款;

(四)借款人可在自贷款发放满一年,用住房公积金以外的自有资金一次性提前偿还贷款本息。提前还款的,贷款利息只按实际占用时间计收,不计收违约金。

(五)最后一个月的还款额如与合同约定月还款额有差异,系还贷期内利率调整、提前部分还贷及借款人还款逾期等因素造成的,按正常业务处理;

(六)借款人未按照贷款合同的约定及时足额还清贷款本息的,债权人可依法收取罚息,经催缴仍不能归还的,依法处理。

第二十二条  贷后管理

(一)逾期账户管理

逾期贷款的台账管理采用一月一报,半年一结,做到账账相符,账实相符。按月报信息管理员录入信用系统。半年一结是要对半年内发生的逾期贷款情况进行认真分析,提出解决办法,并对今后可能发生的问题进行认真探讨,制定整改措施,把风险降到最低,严防呆、坏账的发生。

(二)逾期贷款分类及催收

1.贷款五级分类:

正常:本金或利息逾期30天以内(含30天)的贷款;

关注:本金或利息逾期31-90天以内(含90天)的贷款;

次级:本金或利息逾期91-180天以内(含180天)的贷款;

可疑:本金或利息逾期181天以上的贷款;

损失:借款人无力偿还的贷款;

2.按照贷款分类,正常、关注仍以市中心、分中心为主采取电话催收,列入逾期管理的次级、可疑、损失类贷款应由市中心、分中心工作人员上门催收、请求单位协助等方式进行催收,催收未果的会同律师、委托银行协助催收,同时向借款人所在单位反映情况;

3. 市中心、分中心应做好逾期贷款的催收记录,连同逾期贷款明细单,装订备查;

4.对于催收未果的逾期贷款,委托律师在规定的时间内依法提起诉讼;

(三)贷款岗与出纳岗每天核对贷款划扣总金额和划扣总笔数并签字确认,并将纸质还款单交由会计岗,作为生成当日还款凭证附件。

第二十三条  抵押注销

抵押注销程序:①市中心或分中心:出具《贷款结清证明》——②担保公司:出具核对签字后的《贷款结清证明》复印件和《抵押权注销审批表》——③市中心或分中心:留担保公司签章的《贷款结清证明》复印件和《抵押权注销审批表》,返还《房屋他项权证》、《抵押权预告登记证》或《不动产登记证明》——④房管部门:注销《房屋他项权证》、《抵押权预告登记证》、《不动产登记证明》。

第二十四条  贷款流程示意图:①申请受理→②资格审查→③贷前调查和审核→⑤贷款审批→⑥合同签订→⑦抵押权落实、贷款发放→⑧贷款资料入档→⑨结清贷款→⑩贷款结清复核、退还抵(质)押凭证及撤销担保。

 

第十一章  贷款销户及贷款档案管理

 

第二十五条  贷款销户

每月月初,信贷员依据系统显示销户名单,经核对无误后在系统中注销该借款人的个人信息,同时经办人在贷款结清的借款档案上签字并盖章(注销)。

第二十六条  贷款档案管理

住房公积金个人贷款档案的归档范围包括在贷款业务中形成的各类专业资料,分为重要档案和一般档案。重要档案是指收存的公积金贷款抵押房屋他项权证、抵押权预告登记证、不动产登记证明;一般档案指收存的除重要档案以外的所有办理公积金贷款业务中形成的专业技术资料原件、复印件。稽核岗要按季度进行稽核,并出具稽核报告。

(一) 重要档案资料保管

住房公积金贷款档案中的重要档案,主要是房屋他项权证或抵押权预告登记证和不动产登记证明。采取及时入档原则,由专管人负责重要档案保管和返还,每年六月三十日和十二月三十日各盘点一次。

(二)一般档案的保管

住房公积金贷款档案中的一般档案,主要是在开展公积金贷款中按规定形成的各种证明和材料的原件及复印件、借款人与中心、分中心签订的贷款资料清册、住房公积金借款合同。采取及时入档原则,由专管人负责贷款档案的保管和注销。

(三)电子档案

住房公积金贷款档案中的纸质资料,主要是在开展公积金贷款中按规定形成的各种证明和材料的原件及复印件、借款人与市中心、分中心签订的贷款资料清册、住房公积金借款合同及借款人、共同借款人和购房合法票据原件的照片采集,电子档案由信贷员适时拍照留存。